【財(cái)經(jīng)分析】埃塞俄比亞擬開放外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場 亟需完善配套政策防范風(fēng)險(xiǎn)

新華財(cái)經(jīng)內(nèi)羅畢5月13日電（記者 李卓群）今年5月初，埃塞俄比亞總理辦公室發(fā)布消息稱，該國部長會(huì)議通過一項(xiàng)法案草案，擬取消自1974年起施行的針對(duì)外國人和外國企業(yè)禁止擁有“不動(dòng)產(chǎn)”的長期禁令，但草案文本尚未公開。如果該草案在未來幾個(gè)月內(nèi)獲得議會(huì)批準(zhǔn)，埃塞俄比亞將首次在法律層面允許外資直接持有住宅或商業(yè)物業(yè)。

當(dāng)?shù)胤治鋈耸空J(rèn)為，這一政策轉(zhuǎn)向不僅打破了長達(dá)半個(gè)世紀(jì)的封閉制度，也釋放出政府深化經(jīng)濟(jì)改革、引入國際資本以提振國內(nèi)市場的強(qiáng)烈意愿。

長期以來，埃塞俄比亞的土地政策規(guī)定：非埃塞籍個(gè)人與機(jī)構(gòu)通常以租賃方式參與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，而非直接持有產(chǎn)權(quán)。這一政策框架的形成與1974年后的土地制度改革密切相關(guān)，當(dāng)時(shí)確立了土地由國家統(tǒng)一管理的制度。

在此后的憲法發(fā)展中，土地作為“國家與人民共同財(cái)富”的定位得以延續(xù)，產(chǎn)權(quán)制度也成為需要審慎考量多方面因素的議題。特別是在農(nóng)村和部分區(qū)域，土地問題往往與社區(qū)身份、文化傳統(tǒng)和資源管理相互關(guān)聯(lián)，因此在相關(guān)政策調(diào)整時(shí)需要綜合考慮各種因素。

不過，伴隨城市化加速和中產(chǎn)階層擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場在過去十年成為埃塞內(nèi)部相對(duì)有活力的行業(yè)之一。尤其是在首都亞的斯亞貝巴，住房與商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)需求大幅上升，推動(dòng)房價(jià)持續(xù)上漲。

據(jù)美國國際貿(mào)易管理局（ITA）2024年7月發(fā)布的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)2024至2028年間，埃塞俄比亞房地產(chǎn)市場將以近10%的年均增速持續(xù)擴(kuò)張。當(dāng)前市場呈現(xiàn)三大核心趨勢：經(jīng)濟(jì)適用房需求激增、綜合開發(fā)項(xiàng)目日益受到青睞，以及為支撐國家工業(yè)制造業(yè)發(fā)展而興起的工商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮。

盡管如此，當(dāng)?shù)胤治鋈耸空J(rèn)為，埃塞的房地產(chǎn)市場仍面臨一系列難題：開發(fā)商融資難度大、建筑材料依賴進(jìn)口、外匯管制限制資金自由流動(dòng)，以及建設(shè)審批流程復(fù)雜、缺乏統(tǒng)一市場標(biāo)準(zhǔn)等。這些瓶頸不僅制約了市場深度發(fā)展，也降低了其對(duì)國際投資者的吸引力。

在此背景下，埃塞政府提出解除外資不動(dòng)產(chǎn)持有禁令。根據(jù)政府聲明，該改革若順利實(shí)施，將有助于帶動(dòng)住房供給、激活私人資本、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，并為國家外匯儲(chǔ)備引入穩(wěn)定來源。房地產(chǎn)作為資本密集型行業(yè)，對(duì)建筑、金融、物流、設(shè)計(jì)等產(chǎn)業(yè)鏈具有強(qiáng)拉動(dòng)效應(yīng)，若吸引外資進(jìn)入，有望帶動(dòng)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)。埃塞央行也希望，開放不動(dòng)產(chǎn)投資可以吸引僑匯回流和機(jī)構(gòu)投資者布局本地市場，從而緩解當(dāng)前外匯儲(chǔ)備緊張和本幣比爾持續(xù)貶值的壓力。

不過，這項(xiàng)改革的路徑并非坦途。亞的斯亞貝巴本地資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)人米爾卡里姆·亞庫博夫（Mirkarim Yakubov）在接受《African Business》采訪時(shí)指出，草案雖然象征意義重大，但從法案落地到市場轉(zhuǎn)化仍需時(shí)間和清晰配套政策?！皩?shí)際影響將取決于法律最終文本的具體內(nèi)容，以及政府執(zhí)行過程中的透明度與一致性，”他說?！巴鈬顿Y者將密切關(guān)注哪些類型的不動(dòng)產(chǎn)（住宅、商業(yè)、工業(yè)）可被購買，以及哪些城市和區(qū)域?qū)⒈患{入開放范圍。同時(shí)，政府如何制定土地估值標(biāo)準(zhǔn)和交易流程，也將直接影響外資介入意愿?！?/p>

亞庫博夫認(rèn)為這是總理阿比·艾哈邁德·阿里（Abiy Ahmed Ali）自2018年以來推行經(jīng)濟(jì)改革的延續(xù)。自阿比政府上臺(tái)以來，埃塞政府已陸續(xù)允許外資進(jìn)入電信、銀行等關(guān)鍵戰(zhàn)略行業(yè)，啟動(dòng)了埃塞證券交易所，并推動(dòng)比爾匯率的市場化?！斑@場房地產(chǎn)改革顯然也是國際貨幣基金組織對(duì)埃塞改革建議框架的一部分。它此前已明確要求埃塞政府提高產(chǎn)權(quán)保護(hù)與市場準(zhǔn)入水平，作為金融支持條件的一部分?！?/p>

與此同時(shí)，一些觀察人士對(duì)房地產(chǎn)市場的快速開放也提出審慎意見。他們指出，若資本大規(guī)模涌入高端項(xiàng)目而缺乏配套調(diào)控措施，可能在短期內(nèi)推高房價(jià)，進(jìn)一步加劇中低收入群體的購房困難，并引發(fā)社會(huì)不滿。此外，埃塞現(xiàn)行土地制度下，土地仍歸國家所有，即使放寬房產(chǎn)所有權(quán)，外資也需通過長期租賃方式取得土地使用權(quán)。這意味著，外資在權(quán)屬、收益分配、合同保護(hù)等方面仍需依賴政府提供清晰穩(wěn)定的制度保障。

盡管埃塞房地產(chǎn)市場當(dāng)前尚處于政策過渡期，投資信心已初現(xiàn)回暖。一些中東、土耳其及南非開發(fā)商已開始重新評(píng)估其在亞的斯亞貝巴和德雷達(dá)瓦等城市的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目儲(chǔ)備。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，若埃塞政府能夠在法案細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上增強(qiáng)確定性、設(shè)立外資準(zhǔn)入清單與風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，且在土地制度層面實(shí)現(xiàn)逐步透明化，未來三到五年內(nèi)，埃塞有望成為非洲房地產(chǎn)資本的重要目的地。

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編輯：王姝睿

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