地產(chǎn)經(jīng)緯丨500萬元房產(chǎn)交易收15萬元中介費？二手房中介費高過稅費引爭議

新華財經(jīng)上海5月16日電 （談瑞）美東時間5月15日，中國最大的房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺貝殼（NYSE:BEKE; HKEX:2423）發(fā)布了其2025年第一季度財務(wù)業(yè)績。受財報不及預(yù)期，特別是毛利率下降等因素影響，當(dāng)日其美股股價下跌5.29%，收于19.16美元。

根據(jù)貝殼最新披露的財務(wù)數(shù)據(jù)，一季度，其存量房業(yè)務(wù)交易額同比增幅近三成，反映了其作為二手房市場頭部中介服務(wù)商的“領(lǐng)跑者”地位之穩(wěn)固。但與此同時，社交平臺上關(guān)于其中介收費“憑什么那么貴”的拷問甚囂塵上。在存量房時代這場不同利益立場的碰撞中，中介服務(wù)深度與費率合理性間應(yīng)當(dāng)如何尋找平衡點？

圖為2025年以來貝殼美股行情走勢

存量房業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長 貝殼持續(xù)鞏固市場“領(lǐng)跑地位”

從貝殼最新發(fā)布的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，2025年第一季度，貝殼實現(xiàn)總交易額（GTV）8437億元，同比增長34.0%，凈收入233億元，同比增長42.4%，凈利潤8.55億元。核心業(yè)務(wù)板塊中，存量房業(yè)務(wù)保持穩(wěn)健增長態(tài)勢，交易額達(dá)5803億元，同比增長28.1%，貢獻(xiàn)凈收入69億元，同比提升20.0%。

貝殼同時披露的經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，截至一季度末，活躍門店數(shù)量為5.52萬家，活躍經(jīng)紀(jì)人規(guī)模達(dá)49.09萬名，分別實現(xiàn)29.6%和23.0%的同比增長。

“一季度的市場表現(xiàn)非常穩(wěn)健，延續(xù)了去年9月份政策所帶來的積極影響。全國二手房交易市場活躍度仍維持在高位?！必悮?zhí)行董事、首席財務(wù)官徐濤表示。

盡管貝殼存量房業(yè)務(wù)的交易額增速和凈收入增速都已經(jīng)顯著滯后于GTV增速，但從收入貢獻(xiàn)的角度來看，其仍然是貝殼商業(yè)版圖中非常重要的一塊，更是全國二手房交易市場中不可忽視的一只“領(lǐng)頭羊”——2024全年，貝殼GTV為3.35萬億元，同期機構(gòu)測算的北上廣深四個一線城市的二手房交易額合計約為2.73萬億元，由此可見貝殼平臺在全國房地產(chǎn)市場的江湖地位。

數(shù)據(jù)來自貝殼歷年財報

二手房交易成本重構(gòu) 中介收費偏高引發(fā)減負(fù)呼吁

貝殼節(jié)節(jié)新高的存量房業(yè)務(wù)營收和市占率等數(shù)據(jù)，投射到二手房市場的實際交易過程中，卻是買賣雙方“你來我往”間一個復(fù)雜且飽受爭議的存在。

以上海這個全國二手房交易額最高的城市為觀察樣本，二手房交易成本主要包括稅費（契稅、增值稅及附加、個人所得稅、印花稅）、中介服務(wù)費以及其他小額雜費（登記費、交易手續(xù)費、土地出讓金等）這三大部分。

近年來，為提振住房消費，政策層面的減負(fù)措施已經(jīng)率先落地：2024年11月財政部等三部門聯(lián)合調(diào)整契稅政策，將140平方米以下住房契稅從3%降至1%；上海同步取消普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)證滿2年交易的住房增值稅全免，個稅稅率也由2%壓縮至1%。

改革后，原先占據(jù)交易總價約9%的綜合稅費最低可降至2%（即1%契稅+1%個稅），這使得占據(jù)交易總價2%-3%的中介服務(wù)費頗為尷尬地成為了二手房交易成本中最大的一筆開支。

貝殼旗下的直營品牌鏈家是上海地區(qū)市場份額最大的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，據(jù)多家行業(yè)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，鏈家在上海的掛牌市占率達(dá)到70%，成交市占率約為25%。在此背景下，上海鏈家頗為強勢地維持著行業(yè)最高收費標(biāo)準(zhǔn)——買賣雙方合計支付成交價格的3%（即買方2%+賣方1%），且據(jù)近期調(diào)研，該費率在滬幾乎沒有議價空間。相較之下，其他中介機構(gòu)普遍執(zhí)行2%的收費標(biāo)準(zhǔn)且留有讓渡余地，部分中小機構(gòu)為爭奪市場份額甚至推出最低“買方1%+賣方免傭”的讓利策略。

值得注意的是，四個一線城市中，目前也僅有上海鏈家維持3%的高收費標(biāo)準(zhǔn)。北京鏈家早在2023年9月就將傭金率由2.7%統(tǒng)一調(diào)降至2%，并從單邊收傭轉(zhuǎn)變?yōu)殡p邊收傭。廣州、深圳的鏈家中介也都表示，目前收費標(biāo)準(zhǔn)為買賣雙方各承擔(dān)1%。

對于鏈家的城市間“區(qū)別對待”和費率的“居高不下”，上海地區(qū)的眾多購房者在社交平臺上頗有微詞，“憑什么鏈家中介費那么貴”這類的“靈魂拷問”數(shù)不勝數(shù)。當(dāng)稅費改革已實質(zhì)性降低交易成本，占據(jù)更大支出比重的中介服務(wù)是否具備與其費率相匹配的價值創(chuàng)造能力？特別是在房源信息日益透明化的數(shù)字時代，經(jīng)紀(jì)服務(wù)的議價邏輯又當(dāng)如何重新校準(zhǔn)？

圖為某社交平臺搜索“上海鏈家中介費”關(guān)鍵詞的展示頁面

從“成交導(dǎo)向”到“服務(wù)導(dǎo)向” 推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

在二手房交易流程中，針對買賣雙方的信息整合與供需匹配始終是核心起點。長期以來，存量房市場存在著顯著的信息不對稱困境：賣方難以準(zhǔn)確評估資產(chǎn)價值，買方苦于尋找適配房源且擔(dān)憂產(chǎn)權(quán)糾紛等諸多交易風(fēng)險，雙方對貸款、繳稅、過戶等復(fù)雜流程普遍存在認(rèn)知盲區(qū)。

如一位中介就表示：“看起來簡單的一套房，卻是我們從上百套里面篩出來的，有很多工作量購房者根本看不到。”

上述結(jié)構(gòu)性矛盾曾構(gòu)成傳統(tǒng)中介的核心價值，但隨著全國性房地產(chǎn)交易數(shù)字化平臺的建設(shè)推進(jìn)，信息壁壘正在被系統(tǒng)性打破。

以杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局2016年上線的二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺為例，該模式通過“去中介化”機制重構(gòu)了市場生態(tài)。房東可自主上傳經(jīng)房管部門核驗的房源（以核驗編碼確保真實性），購房者實名認(rèn)證后直接對接業(yè)主完成看房議價。交易雙方在政務(wù)窗口進(jìn)行網(wǎng)簽備案時，可獲取標(biāo)準(zhǔn)化合同模板與全流程指導(dǎo)。這種“政府搭臺、買賣唱戲”的創(chuàng)新模式獲得了住建部認(rèn)可并向全國推廣，標(biāo)志著基礎(chǔ)信息服務(wù)的公共屬性回歸。

在此背景下，有受訪專家認(rèn)為，當(dāng)前二手房中介服務(wù)的核心價值已從信息中介轉(zhuǎn)向交易撮合，以及疊加的增值服務(wù)權(quán)益保障。由于房產(chǎn)交易具有低頻高額特性，買賣雙方的風(fēng)險厭惡心理催生出了更深層次的服務(wù)需求，即建立信任橋梁、協(xié)調(diào)價格博弈、把控交易風(fēng)險，以及協(xié)助完成貸款審批、交易過戶、稅費繳納等環(huán)節(jié)。

“如果只是一個單純的交易撮合，我個人認(rèn)為1%已經(jīng)不少了。”一位受訪專家表示，3%的中介服務(wù)費率是否合理，還需要看是否提供了交付保障、金融服務(wù)等增值服務(wù)。其建議對中介服務(wù)質(zhì)量設(shè)定評估標(biāo)準(zhǔn)，劃分為不同檔次，并明確每檔收費費率的上限，而下限則交由市場選擇。

市面上已有部分中介機構(gòu)開始推動中介服務(wù)費從“一刀切”式的“固定比例抽成”轉(zhuǎn)向“分層服務(wù)定價”，如基礎(chǔ)服務(wù)包（信息匹配+合同起草）定價5000元固定費用，全流程服務(wù)包（含產(chǎn)權(quán)核查、貸款協(xié)助、過戶代辦）按成交價1.5%計費，更有機構(gòu)試點“交易失敗退還部分費用”的風(fēng)險共擔(dān)模式。

存量房時代，市場正在倒逼中介機構(gòu)從“成交導(dǎo)向”轉(zhuǎn)向“服務(wù)導(dǎo)向”，通過“基礎(chǔ)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、增值服務(wù)市場化”的定價邏輯，讓這些專業(yè)服務(wù)獲得更為透明、更為匹配的價值評判體系，既保障消費者權(quán)益，又給予優(yōu)質(zhì)服務(wù)機構(gòu)合理溢價空間。

從行業(yè)發(fā)展規(guī)律看，依托信息壟斷和優(yōu)勢地位的粗放模式終將被時代淘汰。中介服務(wù)收費的存在不是原罪，費率的高低市場也自有一套評判標(biāo)準(zhǔn)。概而言之，創(chuàng)造價值，而非攫取價值，當(dāng)是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的應(yīng)有之義。

編輯：葛佳明

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